Aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır? (Aylık %5)

Aidat geciktiğinde istenebilecek ek tutarın kanundaki adı gecikme tazminatıdır; günlük dilde “aidat gecikme faizi” de denir. Bu yazı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metnine göre oranı, gün hesabını ve gecikmenin ne zaman başladığını anlatıyor. Aşağıdaki hesaplayıcıyla kendi rakamlarınızı deneyebilirsiniz.

Kanun ne diyor?

Kural KMK m.20'nin ikinci fıkrasındadır: “Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Aynı fıkraya göre gider ya da avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir (m.20/2). Malik, ortak yerleri kullanmadığını ya da dairesinin bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (m.20/1-c).

Oran eskiden aylık %10'du; 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanun'un 9. maddesi “yüzde on” ibaresini “yüzde beş” yaptı. 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun KMK'da yalnız m.35, m.37 ve m.70'i değiştirdi; m.20 aynı kaldı.

Faiz mi, tazminat mı?

Kanun bu tutara faiz değil gecikme tazminatı diyor ve oranını kendisi belirliyor: aylık %5. Yönetimin ayrıca bir faiz oranı seçmesine ya da banka oranına bağlamasına gerek yok. Arama motorlarında ve yönetim yazılımlarında “gecikme faizi” sözü sık geçer; bu yazıda iki ifade aynı kanuni tazminatı anlatıyor.

Gün hesabı: formül ve örnek

Kanun “geciktiği günler için aylık yüzde beş” dediği için tazminat gün gün işler. Ay 30 gün sayıldığında formül şudur:

Gecikme tazminatı = borç tutarı × 0,05 × gecikilen gün ÷ 30

Bu yazıdaki örneklerde gecikilen gün, ödeme gününün (vadenin) ertesi gününden ödemenin yapıldığı güne kadar sayıldı. Ayı takvimdeki uzunluğu yerine 30 gün saymak, aynı gecikmenin şubatta da martta da aynı tutmasını sağlar.

Hesaplayıcı

Hesaplayıcı yukarıdaki formülü kullanır; oran en çok aylık %5'tir. Hesap tamamen tarayıcınızda yapılır: girdiğiniz rakamlar hiçbir yere gönderilmez, kayıt istenmez. Aynı hesaplayıcı, formül ve örneklerle birlikte gecikme tazminatı hesaplama aracı sayfasında da var.

Birden çok ayın borcu nasıl hesaplanır?

Her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren gecikir; tazminat her ay için ayrı hesaplanıp toplanır. Bütün borcu en eski vadeden saymak tazminatı olduğundan yüksek gösterir.

Ödemesiz gün tanımlanmışsa

Kanunda “ödemesiz gün” diye bir kavram yok; bazı yönetimler banka işlem süresi ya da tatil nedeniyle birkaç gün geciken malikten tazminat istememeyi tercih eder. Bu durumda gecikme yine sayılır ama tazminat ödemesiz süre bittikten sonra işlemeye başlar.

Örnek: 2.000 TL'lik borç 73 gün gecikti, yönetim 5 ödemesiz gün tanımladı. Tazminat 73 − 5 = 68 gün için işler: 2.000 × 0,05 × 68 ÷ 30 = 226,67 TL. Ödemesiz gün olmasaydı tutar 243,33 TL olurdu.

Borç bildiriminde tazminat nasıl gösterilmeli?

Tazminatın tartışma yaratmaması için hesabın kendisini göstermek işe yarar. Malike gönderilen bildirimde şunların yazılması önerilir:

• Borcun dönemi ve ana para tutarı.
• Vade (ödeme günü) ve bu günün dayanağı: yönetim planı, kurul kararı ya da işletme projesi.
• Gecikilen gün sayısı ve varsa ödemesiz gün.
• Uygulanan aylık oran (en çok %5) ve formül.
• Tazminat tutarı, toplam borç ve ödemenin yapılacağı banka hesabı.

Bildirimi yalnız ilgili malike ve daireden yararlanan kişiye yapın. Formülü de yazmak, malikin tutarı kendisinin doğrulayabilmesini sağlar.

Gecikme ne zaman başlar?

Gecikmeden söz edebilmek için borcun ne zaman ödeneceği ve malikin bunu öğrendiği açıkça belli olmalıdır. Yönetici avansı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa takvim yılının ilk ayında toplar (m.35/d). Yargıtay uygulamasından aktarılan kararlar şöyle:

• Tazminatın başlangıcı açıkça belirlenmelidir. Borcun yalnız ilan panosuna asılması tek başına öğrenme tarihi sayılmaz; öğrenme tarihi belirlenemiyorsa tazminat icra takibindeki ödeme emrinin tebliğinden başlatılır (18. HD, 29.04.2003, E.2003/2470 K.2003/3480; aktaran: Bilgin Hukuk).
• İşletme projesi tebliğ edilmişse borç, projede yazılı ödeme tarihinde muaccel olur (12. HD, E.2013/14604 K.2013/22650; aktaran: Bilgin Hukuk).
• Toplantıya katılıp karara katılan maliklere ayrıca tebliğ gerekmediği kabul ediliyor (20. HD, E.2017/5369; aktaran: Bilgin Hukuk).

Pratik sonuç: ödeme gününü yönetim planına, kurul kararına ya da işletme projesine yazın ve projeyi kanundaki yollarla bildirin.

%5'ten yüksek oran kararlaştırılabilir mi?

Kanundaki oran aylık %5'tir. Aktarılan kararlara göre kurul çoğunlukla daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile bu oran, karara katılmayan ya da karşı oy veren maliki bağlamaz ve %5'ten yüksek tazminata hükmedilemez (18. HD, 28.03.2002, E.2002/1550 K.2002/3264; 18. HD, 28.10.2010, E.2010/10268 K.2010/14027; aktaran: Bilgin Hukuk). Aynı kaynak, yönetim planında daha yüksek bir oran öngörülmüşse onun esas alınabileceğini de aktarıyor.

Yüksek oran yalnız bazı malikleri bağlayabildiği için malik malik ayrım ve ispat gerekir. Bu yüzden NKomşu'da oran en çok aylık %5 seçilebilir.

Kiracı gecikme tazminatından sorumlu mu?

Evet, sınırlı olarak. Dairede kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli oturanlar, malikin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1).

Aktarılan bir kararda kiracının her ay için kira tutarı kadar sorumlu olduğu belirtilmiş (20. HD, 02.05.2017, E.2016/1981 K.2017/3785). Kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğunun yazılması yalnız ev sahibi ile kiracı arasında geçerlidir; yönetime karşı malikin sorumluluğu sürer (18. HD, 17.09.2003, E.2003/5873 K.2003/6533; ikisi de aktaran: Bilgin Hukuk).

Ödenmeyen aidat nasıl tahsil edilir?

Yönetici, borcunu ödemeyen maliklere karşı dava açmak ve icra takibi yapmakla görevlidir (m.35/i). Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları İİK m.68/1 belgesi sayıldığından, borçlu takibe itiraz ederse alacaklı itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (KMK m.37/4; İİK m.68/1). KMK'dan doğan uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin, yönetici yoksa bir kat malikinin yazılı istemiyle borçlu malikin bağımsız bölümüne diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir; kat maliklerinin bu alacakları önceliklidir (m.22/2-3). Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan malik için ise m.25'teki mülkiyetin devri davasının koşulu olan “çekilmezlik” var sayılır (m.25/3-a).

Borç bilgisinin nasıl paylaşılabileceği ayrı bir konu: borçlu listesini ortak alanlara asmanın KVKK açısından sonuçlarını aidat borç listesi yazısında ele alıyoruz.

NKomşu nasıl hesaplıyor?