Site yönetimi nedir, nasıl işler?

“Site yönetimi” denince çoğu kişinin aklına aidat toplayan bir yönetici gelir. Oysa yönetici kanundaki düzenin yalnız bir parçasıdır: kararları kat malikleri verir, yönetici uygular, kurul ya da seçtiği denetçi hesapları denetler. Bu yazı tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar bu düzenin nasıl işlediğini, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 2026 değişiklikleri işlenmiş güncel metnine göre anlatıyor.

Site yönetiminde kim ne yapar?

Kat malikleri kurulu: kararları kim verir?

Bina ya da site kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim tarzını, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu kurul belirler (KMK m.27). Kurulda her kat malikinin, arsa payı ne olursa olsun bir oyu vardır (m.31). Kiracı kurulda oy kullanmaz.

Kurul yılda en az bir kez, yönetim planında yazan zamanda, yazmıyorsa her yılın ilk ayında toplanır; toplu yapılarda en geç iki yılda bir toplanır (m.29/1). Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir; çağrı en az 15 gün önce, toplantının sebebi de yazılarak imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla yapılır (m.29/2).

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Bu sayı sağlanamazsa en geç 15 gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (m.30). Kararlar sayfaları noterce tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır (m.32/4). Çağrı, vekâlet ve tutanak için kat malikleri kurulu toplantısı yazısına bakın.

Yönetici: işleri kim yürütür?

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (m.34/1). Bina ya da sitede sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atamak zorunludur (m.34/2). Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (m.34/4-5).

Yöneticinin başlıca işleri kurul kararlarını uygulamak, bakım ve onarımı yürütmek, binayı sigorta ettirmek, işletme projesi onaylanıncaya kadar avansı toplamak, ödemeleri kabul edip borçları ödemek, ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi yapmak, parayı yönetici sıfatıyla açılan banka hesabında tutmak ve asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmaktır (m.35/1). Kararları, ihtarları ve bütün giderleri karar defterine yazar, belgeleri saklar (m.36) ve yılda en az bir kez kurula hesap verir (m.39).

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m.38); kurul haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41/1). Seçimin adımları ve görevlerin tam listesi apartman yöneticisi nasıl seçilir yazısında, yeni seçilen yöneticinin yapacakları apartman yönetimi nasıl yapılır yazısında.

Denetçi: hesapları kim denetler?

Kurul yöneticiyi sürekli denetler. Yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa hesaplar üç ayda bir denetlenir (m.41/1-2). Kurul bu işi kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi, planda başka zaman yoksa raporunu her yılın ilk ayında kurula verir; raporun birer örneği kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir (m.41/3).

Yönetim planı: sitenin kuralları

Yönetim planı yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin kullanılma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçinin ücretini ve yönetime ait diğer konuları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Planda hüküm yoksa kanun ve genel hükümler uygulanır (m.28/2).

Tek bir yapının yönetim planı bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değişir (m.28/3). Toplu yapıda bütün siteyi kapsayan tek bir plan vardır. 22 Mayıs 2026'dan beri bu planın değişmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir; planların bu kurala aykırı hükümleri uygulanmaz (m.70).

Para nasıl işler: işletme projesi, aidat ve banka hesabı

Günlük dilde aidat denen ödemenin kanundaki adı gider payı ve avanstır. Dayanağı işletme projesidir: proje bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşen payı ve ödeyeceği avansı gösterir (m.37).

22 Mayıs 2026'dan beri işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Kurulun kabul ettiği bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje yapar. Proje kat maliklerine ya da daireden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve kurul en geç üç ay içinde projeyi aynen ya da değiştirerek kabul etmek için karar alır. Yürürlükte bir proje varsa geçici projenin bedeli, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (m.37). Tavanı işletme projesi tavan hesaplama aracıyla bulabilirsiniz; ayrıntılar işletme projesi yazısında.

Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (m.20/1). Dairenize düşen payı arsa payına göre aidat hesaplama aracıyla görebilirsiniz. Payını tam ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20/2).

Yönetici topladığı paraları muteber bir bankada, kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı hesaba yatırır (m.35/1-j). Dairede kiracı oturuyorsa kat malikinin gider borcundan kiracı da sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1).

Çok bloklu sitelerde yönetim: toplu yapı

Bir ya da birden çok imar parseli üzerinde onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış; altyapısı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisleri ve yönetimi birbirine bağlı birden çok yapıya kanun toplu yapı der (m.66). Toplu yapıda yönetim katmanlıdır (m.69):

• Blok kat malikleri kurulu: her blok kendi sorunlarını ve yalnız o bloğa ait ortak yerleri yönetir; blok yöneticisini ve denetçisini seçer (m.69, 71).
• Ada kat malikleri kurulu: bir adada birden çok parsel varsa adanın ortak yerleri için. Bu yetki yönetim planında ada temsilciler kuruluna verilebilir.
• Toplu yapı kat malikleri kurulu: bütün sitenin ortak yapı, yer ve tesisleri için. Bu yetki yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir; planda başka türlü düzenlenmemişse bu kurul blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur.

Temsilciler kurulunda her üye yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (m.69). Sitenin bütün ortak tesisleri için yönetici ve denetçi, temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (m.71). Yalnız bazı yapıların kullandığı ortak yerlerin giderini o yapıların malikleri, bütün sitenin kullandığı tesislerin giderini bütün malikler öder (m.72/1).

Yönetim planı, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim öngörebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürer ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (m.73). Sitenizin hangi kurallara tabi olduğunu yönetim planınız ve tapu kaydınız gösterir; emin değilseniz bir hukukçuya danışın.

Kendi yönetimi mi, profesyonel yönetim mi?

Kanun yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz: kurul dışarıdan bir kişiyi ya da bir yönetim şirketini de yönetici seçebilir (m.34/1). Küçük apartmanlarda yöneticiliği genellikle maliklerden biri üstlenir; personeli, teknik tesisleri ve çok sayıda dairesi olan sitelerde profesyonel yönetim daha sık tercih edilir. Hangisini seçerseniz seçin atama, hesap verme ve denetim kuralları aynıdır.

Profesyonel yönetim düşünüyorsanız site yönetim şirketi nasıl seçilir yazısı teklifte ve sözleşmede bakılacakları sıralıyor; yetki belgesi konusundaki durum ayrı bir yazıda.

Site yönetiminin yıllık takvimi

NKomşu site yönetimini nasıl kolaylaştırır?