Aidat zammı ne kadar olabilir? Kim karar verir? (2026)

Kısa yanıt

Aidat zammının kanunda yazılı tek bir yüzdesi yok. Aidatı belirleyen, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesidir: kurul gerçek giderlere göre bütçeyi ne kadar artırırsa aidat da o kadar artar.

Kanunun koyduğu yüzde sınırı yalnız bir durum içindir: kurul yeni projeyi henüz onaylamamışken yöneticinin hazırladığı geçici proje. 2026'da başlayan bir geçici proje, yürürlükteki (mevcut) projenin en çok %25,49 fazlası olabilir. Daha fazlası için kurul kararı gerekir.

Aidata kim karar verir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "aidat" diye ayrı bir kavram yoktur. Uygulamada aidat denen ödeme, her kat malikinin ortak giderlere ve bu giderlerin avansına katılma payıdır (KMK m.20). Payların ve avansın dayanağı işletme projesidir: bir yıllık tahmini gelir ve gider, her malikin m.20'ye göre payı ve vereceği avans tutarı (KMK m.37).

22 Mayıs 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanıp aynı gün yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun bu düzeni değiştirdi: işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37). Kanunun Meclis'te kabulünü duyuran açıklamada amaç, yöneticilerin aidatı keyfi belirlemesinin önüne geçmek ve aidat artırma yetkisini kat malikleri kuruluna vermek olarak anlatıldı.

Gider paylarının kanuni varsayılanı değişmedi: aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım ve yönetici ücreti gibi diğer giderler arsa payına göre bölünür (KMK m.20). Bu yüzden bütçenin kalemleri farklı oranlarda artarsa daireler arasındaki artış da farklı olabilir.

Yönetici tek başına zam yapabilir mi?

Kurulun onayladığı bütçenin dışında hayır. 7579'dan önce yönetici "münasip miktarda" avans toplayabiliyor, avans bitince yeniden toplayabiliyordu. Bu ifade kaldırıldı; yöneticinin görevi artık "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması"dır (KMK m.35/d).

Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; kurul en geç üç ay içinde projeyi aynen ya da değiştirerek kabul etmek üzere karar alır (KMK m.37).

Eski düzende proje, bildirimden sonra yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşiyordu. 7579 bu cümleyi yürürlükten kaldırdı; artık projenin dayanağı kurulun kararıdır.

Geçici projede üst sınır ve örnek hesap

Yürürlükte (mevcut) bir işletme projesi varsa, geçici proje için belirlenecek tutar, takvim yılı başından geçerli olmak üzere, yürürlükteki projenin Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesine göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşamaz (KMK m.37, son fıkra). Kanun onaydan değil, “mevcut” ve “yürürlüğü devam eden” projeden söz eder; eski yedi günlük kuralla kesinleşmiş proje de tavanın tabanıdır.

2025 yılı için ilan edilen oran %25,49'dur (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No: 585, Resmî Gazete 27 Kasım 2025). Oran 2025 için ilan edildiği hâlde 2026'da başlayan geçici projelere uygulanır; bazı haberlerde "2026 oranı" diye geçmesinin nedeni bu.

Bu örnekte yönetici toplamı 752.940 TL'yi aşmayan bir geçici proje yapabilir. Daha yüksek bir bütçe gerekiyorsa (ör. büyük bir onarım) onu ancak kurul onaylayabilir. Hesabı kendi tutarlarınızla aşağıda ya da tavan hesaplama aracında yapabilirsiniz.

Kanun sınırı projenin tutarı için koyar; NKomşu ve bu hesap da projenin yıllık toplamını esas alır. Sınırın her dairenin payına ayrıca uygulanıp uygulanmayacağı kanunda açık değil.

Kurul daha yüksek bir bütçe onaylayabilir mi?

Evet. Yeniden değerleme tavanı yalnız yöneticinin hazırladığı geçici projeyi sınırlar. Kat malikleri kurulu gerçek ihtiyaca göre daha yüksek ya da daha düşük bir bütçeyi onaylayabilir; kanun proje onayı için özel bir çoğunluk aramaz.

Bu yüzden kurulun genel toplantı ve karar yeter sayıları uygulanır: kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en geç 15 gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK m.30). Karar noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (KMK m.32).

Üç aylık süre olağan toplantıya denk gelmiyorsa kurulun olağanüstü toplanması gerekir. Olağanüstü toplantı yöneticinin, denetçinin ya da maliklerin üçte birinin isteğiyle yapılır; çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün maliklere imzalatılacak bir çağrıyla ya da taahhütlü mektupla, toplantının sebebi de yazılarak yapılır (KMK m.29).

"3'te 2 kuralı" doğru mu?

Benzer karışıklık toplantı çağrısında da görülüyor. Bazı yazılarda 7579'un çağrı süresini 10 güne indirdiği, e-posta ya da KEP ile çağrıyı kabul ettiği ya da gecikme tazminatına yeni bir tavan getirdiği yazıyor. Resmî Gazete'deki metinde bu değişikliklerin hiçbiri yok: olağanüstü toplantı çağrısında 15 gün kuralı (KMK m.29) ve aylık %5 gecikme tazminatı (KMK m.20) aynen duruyor.

Zamma nasıl itiraz edilir?

Eski yedi günlük itiraz yolu kalktığı için itirazın ilk yeri artık kurul toplantısıdır: proje görüşülürken karşı oy kullanabilirsiniz. Karara karşı oy verenler karar defterini gerekçelerini yazarak imzalar (KMK m.32).

Kurul kararına karşı iptal davası açılabilir (KMK m.33):

• Toplantıda bulunup karara karşı oy veren malik: karar tarihinden itibaren bir ay içinde.
• Toplantıya katılmayan malik: kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.
• Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurudan son tutanağa kadar dava açma süreleri işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Yeni kurala göre onaylanmış bir projeye karşı yolun bu iptal davası olduğu, kanunun metninden çıkan yorumdur. Kural 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdiği için henüz yargı kararı yok.

Netleşmemiş noktalar

Kanun yeni olduğu için şu sorulara resmî metin ya da yargı kararı henüz kesin yanıt vermiyor:

• Üç aylık sürenin geçici projenin hazırlandığı günden mi, bildirimden mi başlayacağı.
• Kurul üç ay içinde karar vermezse ne olacağı: kanun bir yaptırım yazmıyor.
• Kurulca henüz onaylanmamış geçici projenin icra takibinde İcra ve İflas Kanunu m.68/1 belgesi sayılıp sayılmayacağı. Kesinleşmiş proje ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararı bu belgelerdendir (KMK m.37).
• Tavanın projenin toplamına mı, her dairenin payına mı uygulanacağı.
• Takvim yılı 22 Mayıs 2026'dan önce başlamış projelere tavanın uygulanıp uygulanmayacağı.

2027'de ne olacak?

2026 yılının yeniden değerleme oranı henüz ilan edilmedi. 2025 oranı 27 Kasım 2025'te Resmî Gazete'de yayımlanmıştı; 2026 oranı ilan edildiğinde 2027'de başlayan geçici projelere uygulanacak.

Oran ilan edilince bu yazıyı, tavan hesaplama aracını ve NKomşu'daki oran tablosunu güncelleyeceğiz. Yeni yılın bütçesini kurula götürecek yöneticiler için pratik sıra:

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini ve gelecek yılın bilinen artışlarını (personel, enerji, sigorta, asansör bakımı) çıkarın.
2. Taslak projeyi hazırlayın; her dairenin payını KMK m.20'ye göre hesaplayın: yönetim planınız ya da kurul kararınız aksini söylemiyorsa personel giderleri eşit, diğerleri arsa payıyla bölünür. Tek dairenin payını arsa payına göre aidat hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
3. Kurul toplantısını çağrı kurallarına uygun yapın ve projeyi onaylatın. Onaylı proje olmadan yeni yıla girilirse geçici proje ve tavanı devreye girer.
4. Kararı noter onaylı karar defterine yazın ve toplantıdaki maliklere imzalatın (KMK m.32).