İşletme projesi nedir, nasıl hazırlanır ve kesinleşir? (7579 sonrası)

Apartman ve sitelerde aidatın dayanağı işletme projesidir. 22 Mayıs 2026'dan beri aidatı yönetici tek başına belirlemiyor, kat malikleri kurulu onaylıyor. Bu yazı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metnine göre projenin nasıl hazırlandığını, bildirildiğini ve kesinleştiğini anlatıyor; sonda bir örnek tablo var.

İşletme projesi nedir?

KMK m.37'ye göre işletme projesi, binanın ya da sitenin bir yıllık yönetim bütçesidir. Projede özellikle üç bilgi gösterilir:

1. Bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarları (m.37, bent a).
2. Bütün giderlerden her kat malikine düşecek tahmini pay; pay m.20'deki esaslara göre hesaplanır (bent b).
3. Her kat malikinin m.20'ye göre vermesi gereken avans tutarı (bent c, 7579 ile değişik).

m.20'ye göre, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı gibi diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır (m.20/1). Kat maliki ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (m.20/1-c).

22 Mayıs 2026'da ne değişti?

7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; KMK'ya ilişkin hükümleri aynı gün yürürlüğe girdi. TBMM'nin açıklamasına göre amaç, keyfi aidat belirlemenin önüne geçmek ve aidat artırma yetkisini kurula vermek. Dört şey değişti:

• Onay kurulda: “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır” (m.37/1, 7579 m.4).
• Geçici proje: Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje yapar; kurul en geç üç ay içinde karar alır (m.37/1, m.37/3).
• Tavan: Mevcut proje varsa geçici projenin tutarı, önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (m.37, son fıkra).
• Avans: Yönetici eskiden “münasip miktarda” avans toplayabiliyordu; m.35(d) artık “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” diyor (7579 m.3).

Geçici işletme projesi ve üç aylık süre

Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje yapar (m.37/1). Geçici proje maliklere bildirilir ve kurul en geç üç ay içinde projeyi aynen ya da değiştirerek kabul etmek için karar alır (m.37/3). Süre olağan toplantıya denk gelmiyorsa olağanüstü toplantı gerekir: çağrı toplantıdan en az 15 gün önce, bütün maliklere imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektupla ve sebebi yazılarak yapılır (m.29/2); ikinci toplantı ilkinden en az 7 gün sonra olur (m.29/3). Takvimi bu süreleri üç aya sığdırarak kurun.

Kanun bazı noktaları açık bırakıyor; yeni m.37'yi uygulayan bir yargı kararı henüz bulunamadı:

• Üç ay, projenin yapıldığı günden mi, bildirildiği günden mi başlar?
• Kurul üç ayda karar vermezse ne olur? Kanunda ayrı bir yaptırım yok.
• Kurulca onaylanmamış geçici proje İİK m.68/1 anlamında “kesinleşmiş” sayılır mı?
• Takvim yılı 22 Mayıs 2026'dan önce başlamış projelere tavan nasıl uygulanır?
• Tavan projenin toplamına mı, her dairenin payına mı uygulanır?

Temkinli yol, süreyi geçici projenin yürürlüğe konduğu ilk günden saymak ve kurulu üç ay dolmadan toplamaktır.

Geçici projenin tavanı nasıl hesaplanır?

Mevcut proje varsa geçici projenin bedeli, yürürlükteki projenin bedelini, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298'e göre ilan edilen yeniden değerleme oranından daha yüksek bir oranda aşamaz (m.37, son fıkra).

Formül: geçici proje tavanı = yürürlükteki proje tutarı × (1 + yeniden değerleme oranı)

Hangi yılın oranı? Kanun “bir önceki yıla ilişkin” oran diyor. 2026'da başlayan geçici projede 2025 oranı kullanılır: Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585) bu oranı %25,49 olarak belirledi (Resmî Gazete, 27.11.2025, sayı 33090). Bazı haberler bunu “2026 oranı” diye anıyor; resmî adı 2025 yılı yeniden değerleme oranıdır. 2026 oranının Kasım sonunda ilan edilmesi bekleniyor; 2027'de başlayan geçici projelerde o kullanılacak.

Örnek: Yürürlükteki projenin yıllık toplamı 640.000 TL olsun. 2026'da başlayan geçici proje en çok 640.000 × 1,2549 = 803.136 TL olabilir.

Sınır geçici proje içindir. Kurul projeyi “aynen veya değiştirilerek” kabul edebildiğinden daha yüksek bir bütçeyi de onaylayabilir; bu, metinden çıkan ve henüz yargı kararıyla sınanmamış bir yorumdur. Kanun “işletme projesi bedeli” dediği için tavanın proje toplamına uygulandığı düşünülüyor; her dairenin payına ayrıca uygulanıp uygulanmayacağı kanunda açık değil ve henüz yargı kararı yok. Tavan yalnız toplama uygulanırsa, dağıtım anahtarı değiştiğinde tek bir dairenin payı bu orandan fazla artabilir.

Kendi rakamlarınız için tavan hesaplama aracını kullanabilir, artışın sınırlarını aidat zammı yazısında okuyabilirsiniz.

İşletme projesi nasıl hazırlanır? Adım adım

1. Dönemi belirleyin. Proje on iki ayı kapsar. Avans, yönetim planında gösterilen zamanda, yoksa takvim yılının ilk ayında toplanır (m.35/d).
2. Gider kalemlerini çıkarın. Geçen yılın deftere yazılı giderlerinden yola çıkın (m.36): personel, ortak alan elektriği ve suyu, asansör bakımı ve yıllık kontrolü (m.35/l), temizlik, sigorta, yönetici ücreti, küçük onarımlar.
3. Dağıtım anahtarını yazın. Personel giderleri eşit, diğerleri arsa payıyla (m.20/1); yönetim planınız başka bir esas koymuş olabilir.
4. Arsa paylarını tapudan alın. Tahminle doldurmayın.
5. Daire paylarını hesaplayın. Dairenin yıllık payı kalem paylarının toplamıdır (bent b); on iki aya bölünerek aylık avans olarak toplanabilir (bent c). Tek bir dairenin payını arsa payına göre aidat hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
6. Tavanı kontrol edin. Toplam tavanı aşıyorsa geçici proje en çok tavan tutarıyla yürürlüğe girer; daha yüksek bütçe kurula sunulur.
7. Projeyi bildirin ve kurulu üç ay içinde toplayın.
8. Kararı deftere yazın. Kararlar noterce mühürlü deftere yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır; karşı oy verenler sebebini yazar (m.32/4).

Örnek işletme projesi tablosu

Aşağıdaki tablolar 20 daireli kurgusal bir apartman için hazırlandı. Kalemler, tutarlar ve daireler örnektir; gerçek bir siteye ya da kişiye ait değildir.

Yürürlükteki projenin toplamı 640.000 TL ise tavan 803.136 TL'dir; 800.000 TL'lik taslak geçici olarak yürürlüğe konabilir. Taslak 850.000 TL olsaydı geçici proje en çok 803.136 TL olur, daha yüksek bütçe kurulun onayına sunulurdu.

Proje nasıl tebliğ edilir?

Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, örneğin kiracıya, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (m.37/3).

• İmza karşılığı: Projenin bir örneği teslim edilir, alan kişi tarih yazıp imzalar. İmzalı liste saklanır.
• Taahhütlü mektup: Gönderi (barkod) numarası ve teslim bilgisi saklanır.

E-posta, mesaj grubu ya da uygulama bildirimi m.37'de geçmiyor; duyuru için yararlıdır ama bildirimi ispatlamak için kanundaki iki yoldan biri kullanılmalıdır. 7579 öncesine ait bir kararda Yargıtay, toplantıya katılıp bütçeyi onaylayan maliklere ayrıca bildirim gerekmediğini kabul etmiş (18. HD, 02.07.2012, E.2012/6408 K.2012/8239; aktaran: 2M Hukuk); katılmayanlara bildirim yine gerekir.

Kesinleşen proje ve icra (İİK m.68/1)

Kesinleşen işletme projeleri ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'deki belgelerden sayılır (KMK m.37/4). Borçlu aidat takibine itiraz ederse alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68/1).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre kesinleşmiş proje ya da usulüne uygun bildirilmiş kurul kararı yoksa, yalnız genel kurul tutanağı veya tahmini bütçe İİK m.68 belgesi sayılmaz (HGK, 27.11.2018, E.2017/12-266 K.2018/1767; aktaran: 2M Hukuk). Kurulca onaylanmamış geçici projeye dayanan takipte bu yolun kullanılıp kullanılamayacağı belirsizdir. Geciken aidata işleyen tazminatı aidat gecikme tazminatı yazısında anlattık.

Projeye itiraz: 7 günlük kural kalktı

m.37/3'ün bildirimden başlayan yedi günlük itiraz süresini düzenleyen ikinci cümlesi 7579 m.4 ile yürürlükten kaldırıldı. Proje artık maliklerin sessiz kalmasıyla değil, kurulun kararıyla kesinleşiyor.

Onaylanan projeye karşı yol, kurul kararına karşı iptal davasıdır: karşı oy veren malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesinde dava açabilir (m.33/1). Önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu yolun yeni m.37'ye uygulandığı bir yargı kararı henüz bulunamadı.

Sık yapılan hatalar

• Tavanı aşan geçici proje: Tavanın üstündeki bütçe ancak kurul onayıyla yürürlüğe girer.
• Oran yılını karıştırmak: 2026'da başlayan geçici projede 2025 oranı (%25,49) kullanılır.
• Projeyi yalnız mesaj grubunda paylaşmak: İspat için imza ya da taahhütlü mektup gerekir (m.37/3).
• Çağrı sürelerini unutmak: 15 günlük çağrı ve 7 günlük ikinci toplantı aralığı hesaba katılmazsa üç ay kaçabilir.
• Personel giderini arsa payıyla bölmek: Başka türlü anlaşma yoksa bu giderler eşittir (m.20/1-a).
• Defteri ihmal etmek: Kurul kararı noter onaylı deftere yazılıp imzalanır (m.32/4); yönetici defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36).

NKomşu bunu nasıl kolaylaştırır?

Kurul toplantısının çağrı, nisap ve vekâlet kurallarını kat malikleri kurulu toplantısı yazısında adım adım anlattık.