Site ve apartman yönetimi

İşletme projesi ve kat malikleri kurulu, kanunun takvimiyle

22 Mayıs 2026'dan beri işletme projesini kat malikleri kurulu onaylıyor; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapıyor ve kurul onu en geç üç ayda onaylıyor (KMK m.37). NKomşu projeyi hazırlamanıza, tavanı ve süreleri izlemenize, kurul toplantısını kanuni tarihlerle planlamanıza yardım eder; kararı kurul verir.

Siteniz için teklif alın Sakinim, nasıl katılırım?

İşletme projesi: taslaktan kurul onayına

Yıllık işletme projesini kalem kalem hazırlayın: fatura, personel, bakım ve onarım, temizlik, güvenlik ve demirbaş gibi kategorilerde yıllık tutarları girersiniz. Önizleme her dairenin yıllık payını ve yaklaşık aylık avansını gösterir. Paylar KMK m.20'ye göre hesaplanır: personel giderleri eşit, diğer kalemler arsa payıyla bölünür; arsa payı eksikse ya da yönetim planı veya kurul kararı öyle diyorsa eşit bölünür.

Taslağı yalnız yönetim görür. Onaylı proje yoksa projeyi geçici olarak yürürlüğe koyarsınız; bütün sakinlere, kiracılar dahil, bildirim gider. Kurul onayladığında onay tarihini ve karar numarasını işlersiniz. Kurul projeyi değiştirerek kabul ettiyse onaylanan kalemleri girersiniz, paylar yeniden hesaplanır.

Sakin projeyi, bütün dairelerin payını, kendi dairesinin payını ve aylık avansını görür.
Yönetici her ay yürürlükteki projenin avansını tek adımda tahakkuk ettirir; avans dairenin borcuna eklenir.
Kiracıya, avanstan kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumlu olduğu yazılır (KMK m.22).

NKomşu işletme projesi ekranı: kurul kararıyla onaylanan yıllık bütçe, dairenin arsa payına göre yıllık payı ve yaklaşık aylık avansı, imza karşılığı tebliğ kaydı ve gider kalemleri

Geçici projenin tavanı ve üç aylık onay süresi

Daha önce onaylanmış proje varsa geçici projenin toplamı, o projenin bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşamaz (KMK m.37, VUK mük. m.298). NKomşu tavanı hesaplar ve tavanı aşan geçici projeyi yürürlüğe koymaz. Tavan yalnız geçici proje içindir; kurul daha yüksek bir bütçeyi onaylayabilir.

Oran tablosu uygulamada hazırdır: 2026'da başlayan geçici proje, 2025 için ilan edilen %25,49 oranını kullanır. Tabloda olmayan yılın oranını yönetici resmî ilandan girer. Hesabı kayıt olmadan denemek için tavan hesaplama aracı da var.

Üç aylık onay süresi geçici projenin yürürlüğe girdiği gün başlar.
Sürenin dolmasına 14 gün kala ve süre dolduğunda yöneticilere hatırlatma gider.
Geri çekilip yeniden yürürlüğe konan projede süre baştan başlamaz.

Tebliğ kaydı: imza karşılığı ya da taahhütlü mektup

Proje maliklere ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37). Tebliği yönetim yapar; uygulama her daire için yöntemi, tarihi ve taahhütlü mektubun gönderi numarasını kaydeder. Sakin kendi dairesinin tebliğ kaydını görür.

Kurul projeyi geçici projeden farklı içerikle onaylarsa önceki tebliğ kayıtları silinir; yeni tutarların yeniden tebliğ edilmesi gerekir. İçerik aynı kaldıysa kayıtlar geçerli kalır.

Tebliğ tarihi projenin yürürlüğe girdiği günden önce olamaz.
Taahhütlü mektupta gönderi numarası zorunludur.
Uygulamadaki bildirim tebliğin yerine geçmez.

Kurul toplantısını kanuni sürelerle planlayın

Site ya da blok kurulu için olağan veya olağanüstü toplantı açın, gündemi yazın. Uygulama ikinci toplantının ilkinden en az 7, en çok 15 gün sonra olmasını denetler. Olağanüstü toplantıda çağrının toplantıdan en az 15 gün önce bütün maliklere ulaşmış olması gerektiğini hatırlatır (KMK m.29-30).

Çağrı metni ile tebliğ ve imza listesi yazdırılır. Çağrı yayımlanınca sakinlere bildirim gider, toplantıdan önce hatırlatılır. Bu bildirim kanuni çağrının yerine geçmez: çağrı imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılır ve her dairenin tebliği kayda işlenir.

Her gündem maddesi için aranan çoğunluk seçilir: katılanların oy çokluğu, bütün maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu, beşte dört ya da oybirliği.
Oy hakkı kat malikinindir; kiracı malikten yazılı vekâletle katılabilir.
Çağrının son günü yaklaşınca yöneticiye hatırlatma gider.

Katılım, nisap ve tutanak taslağı

Kurul fiziken toplanır; katılımı ve oyları yönetici işler. Uygulama sayı ve arsa payı nisabını hesaplar, bir malikin oyunun bütün oyların üçte birini aşamayacağı kuralını ve vekâlet sınırlarını denetler: 40 ve daha az bölümlü yapıda bir kişi en çok iki maliki, daha büyük yapıda oyların en çok %5'ini temsil eder (KMK m.30-31). İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı sakinlere bildirilir.

Sonuçlardan tutanak taslağı hazırlanır: katılım, nisap, her maddenin oy dağılımı ve karşı oy verenler. Kararlar noter onaylı karar defterine yazılıp imzalandıktan sonra imzalı sayfanın fotoğrafı ya da PDF'i yüklenir; toplantı ancak o zaman kapanır ve kararlar sakinlere duyurulur.

Sakin toplantının çağrısını, gündemini ve kararlarını görür; uygulamadan oy kullanılmaz.
İptal davası süreleri sakin ekranında yazar: karşı oy veren için bir ay, katılmayan için öğrenmeden bir ay ve her hâlde altı ay (KMK m.33).
İşletme projesinin onayı, denetçi seçimi ve yönetim planı kaydı ilgili kurul toplantısına bağlanabilir.

Ekran görüntüleri NKomşu'nun demo sitesinden alınmıştır; içindeki kişiler ve kayıtlar örnektir.

NKomşu ne yapmaz?

Yanlış beklenti oluşmasın diye sınırları açıkça yazıyoruz.

Kurul toplantısını ve oylamayı uygulamada yapmaz: kurul fiziken toplanır, kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır (KMK m.32). NKomşu karar defterinin yerine geçmez.
Uygulamadaki bildirim, toplantı çağrısının ve işletme projesinin tebliğinin yerine geçmez; ikisi de imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılır.
Bütçeyi ve aidatı kendisi belirlemez; işletme projesini kat malikleri kurulu onaylar.
Hukuki danışmanlık vermez. Projeye itiraz ya da kararın iptali gibi haklar için yönetim planına, kurul kararına ve gerektiğinde bir avukata başvurulur.

Roller

Kim ne yapar?

Yönetici: Projeyi ve toplantıyı web panelden hazırlar; tebliğ, katılım, oy ve imzalı sayfa kayıtlarını işler, hatırlatmaları alır.
Sakin: Projeyi, dairesinin payını ve tebliğ kaydını görür; toplantının çağrısını, gündemini ve kararlarını uygulamadan takip eder.
Denetçi: Kurulun seçtiği denetçi kasa defterini, tahsilatları ve giderleri salt okunur inceler; dönem raporunu uygulamadan yazar.

İlgili sayfalar ve rehber

SSS

Sık sorulan sorular

İşletme projesi 7579 sayılı Kanun'a göre hazırlanabilir mi?

Evet. Geçici proje, önceki yılın yeniden değerleme oranıyla tavan denetimi, üç aylık kurul onay süresi ve imza ya da taahhütlü mektupla tebliğ kayıtları uygulamadadır. Projeyi kat malikleri kurulu onaylar; NKomşu hazırlamaya ve süreleri izlemeye yardım eder.

Geçici işletme projesinin tavanı nasıl hesaplanır?

Önceki onaylı projenin toplamı, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranıyla artırılır (KMK m.37). 2026'da başlayan geçici projede bu oran 2025 için ilan edilen %25,49'dur: önceki onaylı proje 600.000 TL ise geçici proje en çok 752.940 TL olabilir. Tavan yalnız geçici proje içindir; kurul daha yüksek bir bütçeyi onaylayabilir.

Kurul toplantısı ve oylama uygulamadan yapılabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda uygulama üzerinden toplantı ya da oylama düzenlenmemiştir. Kurul fiziken toplanır, kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve imzalanır. NKomşu çağrı, tebliğ, katılım, nisap ve oy sayımında kanuni süreleri izlemenize, tutanak taslağını hazırlamanıza ve imzalı sayfaları arşivlemenize yardım eder.

Kiracılar işletme projesini ve kurul kararlarını görebilir mi?

Evet. İşletme projesi bütün sakinlere, kiracılar dahil, açıktır ve yürürlüğe girdiğinde bildirim gider. Toplantının çağrısı ve kararları da sakin ekranında görünür. Oy hakkı kat malikinindir; kiracı toplantıya malikten yazılı vekâletle katılabilir.

Sitenizi ve bölgenizi NKomşu'da buluşturun

Sitenize özel kurulum ve fiyat teklifi için yazın; ihtiyaçlarınızı dinleyip size dönelim.

Teklif alın Sakinim, nasıl katılırım?