Apartman yöneticisi nasıl seçilir, görevleri neler?

Apartmanda ilk iş, işleri yürütecek bir yönetici bulmaktır. Bu yazı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metnine göre yöneticinin nasıl seçildiğini, kimlerin yönetici olabileceğini, görevlerini ve sınırlarını anlatıyor. Toplu yapılarda (birden çok bloktan oluşan sitelerde) ayrıca temsilciler kurulu ve toplu yapı yönetimi vardır (KMK m.69 vd.); bu yazı tek bir yapının yöneticisini anlatır.

Apartman yöneticisi seçmek zorunlu mu?

Yapıda sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm varsa evet: yönetici atanması zorunludur (KMK m.34/2). Bu şart varken yönetici atanmamışsa, kanunda yöneticiye verilen işlerin yaptırılmasından kat malikleri birlikte sorumludur (m.35, son fıkra).

Sekizden az bölümlü yapılarda yönetici atamak zorunlu değildir; bina kat malikleri kurulunca yönetilir (m.27). Bütün bölümler tek bir kişinin mülkiyetindeyse o kişi kanunen yönetici sayılır (m.34/3).

Kimler yönetici olabilir?

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (KMK m.34/1). Dışarıdan seçilen kişi bir kiracı, profesyonel bir yönetici ya da bir yönetim şirketi olabilir.

Kanun yöneticilik için diploma, sertifika ya da yetki belgesi şartı koymaz. Profesyonel yönetimde bugünkü durumu profesyonel site yöneticiliği ve yetki belgesi yazısında anlatıyoruz.

Yönetici nasıl seçilir? Adım adım

1. Gündeme alın. Yönetici atanmasını kat malikleri kurulu toplantısının gündemine yazın. Çağrı, nisap ve vekâlet için kurul toplantısı yazısına bakın.
2. Adayları ve teklifleri toplayın. Görev tanımını, ücreti ve istenecek teminatı adaylarla önceden konuşun.
3. Oylayın. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Karar, noter onaylı karar defterine yazılıp toplantıdakilerce imzalanır (m.32).
4. Sözleşmeyi yazın. Görevleri, ücreti, hesap verme zamanını ve varsa teminatı yazılı hâle getirin. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici yeniden atanabilir (m.34/5).
5. Adını asın. Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi binanın kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır. Asılmazsa ilgilinin başvurusuyla mahkemece idari para cezası verilir (m.34, son fıkra).
6. Banka hesabını açtırın. Toplanan paralar muteber bir bankada, yöneticinin adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesaba yatırılır (m.35/1-j).
7. Devri tamamlayın. Karar defterini, gider belgelerini ve bütün dosyayı eski yöneticiden teslim alın (m.36).

Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, maliklerden birinin başvurusuyla binanın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi bir yönetici atar. Bu yönetici kurulun atadığı yöneticinin yetkilerine sahiptir; atanmasından altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez, haklı bir sebep varsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir (m.34/6-7).

Sözleşmede yöneticinin teminat göstermesi şart koşulabilir. Böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34).

Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?

Yöneticinin görevleri yönetim planında yazılıdır. Planda aksine bir hüküm yoksa yönetici şu işleri görür (KMK m.35/1):

Karar defteri ve belgeler: yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla karar defterine yazar; defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar. Defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmak zorundadır (m.36).

İşletme projesi: proje kat malikleri kurulunda onaylanır. Kurulun kabul ettiği bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar (m.37/1). Projenin içeriği ve bildirimi işletme projesi yazısında, geçici projenin artış tavanı aidat zammı yazısında ve tavan hesaplama aracında.

Yönetici neleri tek başına yapamaz?

• Aidatı tek başına belirleyemez. İşletme projesini kurul onaylar; geçici projede artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır (m.37).
• Ortak yerlerde yenilik ve ilave yaptıramaz. Bunlar kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır (m.42/1).
• Mesajlaşma grubundaki ya da uygulamadaki bir oylamayı kurul kararı sayamaz. Kurul toplanır, karar deftere yazılır (m.32).
• Borçlu listesini ortak alanlara asamaz. KVKK bunu hukuka aykırı saydı; ayrıntılar borç listesi yazısında.

Yönetici ücreti ve aidat

Yöneticinin alacağı ücreti yönetim planı düzenler (m.28). Yönetim planında ya da sözleşmede ücret yazılmamış olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40/3). Yönetici aylığı, aksine bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılan ortak giderlerdendir (m.20/1-b).

Yönetici kat maliklerinden biriyse, normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına ve hangi oranda katılacağına kurul karar verir. Böyle bir karar yoksa malik-yönetici, görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40/4). Dışarıdan bir kişiye ya da şirkete ödenecek ücretin vergi ve fatura yönünü bir mali müşavirle netleştirin.

Hesap verme, denetim ve görevden alma

• Hesap verme: yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula gelir ve gider hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesap başka zamanlarda da istenebilir (m.39).
• Hesap denetimi: yönetim planında zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Kurul denetimi, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; denetçi raporunu taahhütlü mektupla maliklere gönderir (m.41).
• Sorumluluk: yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kurul kararlarının iptali davaları, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; yönetici açılan davayı bütün maliklere duyurur (m.38).
• Görevden alma: kurul yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41/1).
• Yöneticinin çekilmesi: malikler borçlarını yöneticinin noterden yaptırdığı ihtara rağmen ödemezse yönetici tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedip çekilebilir ve zararını isteyebilir (m.40/2).

NKomşu yöneticinin işini nasıl kolaylaştırır?