Profesyonel site yöneticiliği ve yetki belgesi: 2026'da durum

“Site yöneticisi yetki belgesi” son iki yılda sık sorulan bir konu oldu; 2024'teki haberler yüzünden belgenin zaten zorunlu olduğu sanılıyor. Bu yazı bugünkü durumu resmî kaynaklara göre anlatıyor ve profesyonel bir yönetim şirketiyle çalışırken nelere bakılacağını sıralıyor. Bir düzenleme yayımlanırsa yazıyı güncelleyeceğiz.

Site yöneticisi için yetki belgesi zorunlu mu?

Bu yazının tarihinde hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri binanın yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir (KMK m.34/1). Kanunun güncel metninde yöneticiler ya da yönetim şirketleri için lisans, sicil, kayıt ya da bakanlık denetimi öngören bir hüküm yoktur.

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun KMK'da yalnız avans (m.35/1-d), işletme projesi (m.37) ve toplu yapı yönetim planı (m.70) hükümlerini değiştirdi. Yöneticilik için bir belge ya da yeterlilik şartı getirmedi.

Bakanlığın taslağında ne vardı?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 4 Kasım 2024'te, 23 Ekim 2024'te Ankara'da yapılan çalıştayın ardından site yönetimlerine ilişkin mevzuat çalışmasını duyurdu. Duyuruya göre taslakta şunlar vardı:

• Apartman ve site yönetim şirketlerine yetki belgesi zorunluluğu.
• Şirketlerin sınıflandırılması, yetkilendirilmesi ve kayıtlarının tutulması.
• Kat maliklerine mali ve idari konularda şeffaf bilgi akışı.
• Yönetici ve personel için belirli eğitim ve şartlar.
• Bakanlık denetimi ve kurallara uymayan şirketlere faaliyetten yasaklamaya kadar yaptırımlar.

Duyuru, çalışmanın sürdüğünü ve taslak son hâlini alınca ilgili kurumların görüşüne açılacağını söylüyordu. Yani bunlar bir taslağın başlıklarıdır; yürürlükte değildir ve son metin farklı olabilir.

MYK Tesis Yöneticisi belgesi nedir?

Mesleki Yeterlilik Kurumu'nun (MYK) 18UY0354-6 Tesis Yöneticisi (Seviye 6) ulusal yeterliliği 30 Mart 2018'de yayımlandı. Yeterlilik iki zorunlu birimden oluşur: iş sağlığı ve güvenliği, çevre, kalite ve mesleki gelişim; ve tesis yönetimi. Sınavları MYK'nın yetkilendirdiği belgelendirme kuruluşları yapar, belge 5 yıl geçerlidir.

KMK yöneticilik için bu belgeyi şart koşmaz. Bir yöneticinin ya da şirketin yetkinliği hakkında fikir veren belgelerden biri olarak bakılabilir.

Emlak yetki belgesiyle karıştırmayın

Emlak işletmelerinin Ticaret Bakanlığından aldığı yetki belgesi başka bir belgedir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılığı düzenler; bu iş yalnız yetki belgesi olan işletmelerce yapılır ve belgeyi ticaret il müdürlüğü verir (m.4, m.5). Yönetim şirketi daire kiralama ya da satışına da aracılık ediyorsa o iş için bu belge gerekir; site yöneticiliği için düzenlenmiş bir belge değildir.

Profesyonel yönetim şirketi seçerken nelere bakılır?

Belge şartı olmadığı için kat maliklerinin güvencesi sözleşme ve KMK'daki denetim araçlarıdır. Şirketle anlaşmadan önce şunları netleştirin (teklif soruları ve sözleşme kontrol listesi site yönetim şirketi nasıl seçilir yazısında):

1. Atama kararı: yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve karar karar defterine yazılır (m.34/4, m.32). Seçim adımları apartman yöneticisi nasıl seçilir yazısında.
2. Yazılı sözleşme: görevler (m.35 ve yönetim planı), ücret (m.40/3), raporlama zamanı ve fesih. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (m.34/5); sözleşme süresini buna göre kurun.
3. Teminat: sözleşmede yöneticinin teminat göstermesi şart koşulabilir; şart yoksa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (m.34).
4. Banka hesabı: toplanan paralar muteber bir bankada, yöneticinin adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesaba yatırılır (m.35/1-j). Sitenin parasının şirketin kendi hesaplarına karışmadığından emin olun.
5. Hesap ve denetim: yönetici yılda en az bir kez hesap verir; maliklerin yarısı isterse her zaman (m.39). Hesaplar yönetim planında başka zaman yoksa üç ayda bir denetlenir ve kurul aralarından bir denetçi seçebilir (m.41).
6. Defter ve belgeler: kararlar, ihtar ve tebligatlar ve bütün giderler karar defterine yazılır, belgeler dosyada saklanır; defter her yıl bir ay içinde notere kapattırılır (m.36). Sözleşme bitince defterin, belgelerin ve banka yetkisinin yeni yöneticiye nasıl teslim edileceğini yazın.
7. Fatura: şirketin hizmet bedeli için fatura isteyin. Sitenin aidat için verdiği tahsilat makbuzu fatura değildir.
8. Kişisel veriler: şirket sakinlerin kişisel verilerini işler; borç bilgisinin nasıl paylaşılacağını borç listesi ve KVKK yazısında anlatıyoruz.

Profesyonel yönetici nasıl değiştirilir?

Kurul yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41/1). Yönetici her yıl yeniden atandığı için kurul yıllık toplantıda başka bir yöneticiyi de seçebilir (m.34/5). Mahkemenin atadığı yönetici ise atanmasından altı ay geçmeden ancak mahkemenin izniyle değiştirilir (m.34). Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (m.38); görevini kötü yürütmesinden doğan zarar bu çerçevede istenebilir.

NKomşu profesyonel yönetime nasıl yardımcı olur?