Aidat zorunlu mu? Ödemeyen komşuya ne yapılır?

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan sorun aidatını ödemeyen komşudur. Bu yazı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) güncel metnine göre aidat yükümlülüğünü ve ödenmeyen aidat için izlenecek yolu sırasıyla anlatıyor: yazılı bildirimden icra takibine, arabuluculuktan kanuni ipoteğe kadar.

Aidat ödemek zorunlu mu?

Evet. Günlük dilde aidat denen şey, kanunun “gider ve avans payı” dediği tutardır. Her kat maliki, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa ortak giderlere şu esaslarla katılmakla yükümlüdür (KMK m.20/1):

• Eşit olarak: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
• Arsa payı oranında: binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Bir dairenin payının nasıl çıktığını arsa payına göre aidat hesaplama aracıyla deneyebilirsiniz. Tapuda henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, yapı fiilen tamamlanmış ve bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa binanın yönetiminde KMK hükümleri uygulanır (KMK m.17/3).

Ödemeyen komşuya adım adım ne yapılır?

1. Borcu, dönemi ve ödeme gününü malike yazılı olarak bildirin.
2. Gecikme tazminatını gün esasıyla ve en çok aylık %5 hesaplayın.
3. Gerekirse noter ihtarı çekin; zorunlu değildir ama bildirim tarihini ispatlar.
4. Ödeme yoksa icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatın.
5. Borçlu itiraz ederse itirazın kaldırılmasını isteyin ya da arabuluculuktan sonra dava açın.
6. Borç yine alınamazsa kanuni ipotek tescil ettirin.

1. Borcu yazılı olarak bildirin

Çoğu borç bir hatırlatmayla kapanır. Bildirimde şunlar yazsın: borcun dönemi ve ana para tutarı, ödeme günü ve bu günün dayanağı (yönetim planı, kurul kararı ya da işletme projesi), varsa gecikme tazminatı ve hesabı, ödemenin yapılacağı banka hesabı.

Bildirimi yalnız ilgili malike ve daireden yararlanan kişiye yapın. Yaptığınız ihtar ve tebligatın özetini ve tarihini karar defterine yazmak yöneticinin görevidir (KMK m.36).

2. Gecikme tazminatını doğru hesaplayın

Gider ve avans payını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20/2). Hesap gün esaslıdır: 2.000 TL'lik borç 30 gün gecikirse tazminat 100 TL olur. Formül, birden çok ayın hesabı ve %5'ten yüksek oran kararları gecikme tazminatı yazısında; kendi rakamlarınızı gecikme tazminatı hesaplama aracında deneyebilirsiniz.

3. İhtar çekmek zorunlu mu?

Hayır. KMK, ödemeyen malike karşı dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini doğrudan söyler; bunun için önceden noter ihtarı çekilmesini şart koşmaz (KMK m.20/2). Kanunda noter ihtarı, başka bir durumda geçer: kat malikleri borçlarını ihtara rağmen ödemezse yöneticinin tazminat ödemeden görevden çekilebilmesi için (KMK m.40/2).

Yine de noter ihtarı ya da imza karşılığı verilen bir yazı işe yarar: borcun ve ödeme gününün malike hangi tarihte bildirildiğini ispatlar. Bu tarih, gecikme tazminatının ne zaman başladığı tartışmasında önem taşır.

4. İcra takibi nasıl başlar?

Takibi kural olarak yönetici başlatır: borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35/1-i). Kanun bu hakkı diğer kat maliklerinden her birine de tanır (KMK m.20/2); yönetici harekete geçmese bile bir komşu takip başlatabilir.

Aidat alacağı için genellikle icra dairesinde ilamsız takip yapılır ve borçluya ödeme emri gönderilir. Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK m.62/1). Takip talebine borcun dönemlerini, ana parayı ve işlemiş gecikme tazminatını ayrı ayrı yazmak, sonradan çıkabilecek tartışmayı azaltır.

Takip için elinizde olması gereken belgeler: yürürlükteki işletme projesi ve bildirildiğine dair belge, kurulun ilgili kararları (karar defterinden örnek), yöneticinin atandığı karar ve borç dökümü.

Borçlu itiraz ederse

İtiraz takibi durdurur. Alacaklının önünde iki yol vardır:

• İtirazın kaldırılması (icra mahkemesi): Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İİK m.68/1'deki belgelerden sayılır (KMK m.37/4). Bu belgelere dayanan alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m.68/1).
• İtirazın iptali davası (genel mahkeme): Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde alacağını ispat ederek itirazın iptalini dava edebilir (İİK m.67/1). Bu bir davadır; açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir (aşağıda).

Birinci yolun kapısını açan şey, işletme projesinin kanuna uygun hazırlanıp onaylanması ve maliklere bildirilmesidir. Ayrıntılar işletme projesi yazımızda.

5. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu

1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Şart dava içindir; kanun icra takibi başlatmadan önce arabulucuya gitmeyi aramaz.

• Başvuru, uyuşmazlık için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m.18/A-4).
• Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatabilir (HUAK m.18/A-9).
• Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (HUAK m.18/A-11).
• Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15).
• Anlaşma olursa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır (HUAK m.18/B-3).

6. Son çare: kanuni ipotek ve mülkiyetin devri

Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Tescili yönetici, yönetici yoksa kat maliklerinden biri yazılı olarak ister (KMK m.22/2). Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenden alacakları önceliklidir (KMK m.22/3). İpoteği kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek de yöneticinin görevidir (KMK m.35/1-i).

Ağır durumlarda kanun bir adım daha öngörür. Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan malik için, diğer maliklerin hakkının “çekilmez” derecede ihlal edildiği var sayılır (KMK m.25/3-a). Bu durumda diğer malikler, değerini ödeyerek o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine arsa payları oranında devrini dava edebilir. Dava açma kararı, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır (KMK m.25/2).

Neler yapılmaz?

Kanun ödemeyen malike karşı dava, icra takibi, kanuni ipotek ve mülkiyetin devri davası yollarını sayar. Ortak hizmeti kesmek ya da hakları kısıtlamak gibi bir yaptırım öngörmez.

Borçlu listesini asansöre, girişe ya da koridora asmak da çözüm değildir: KVKK 2026'daki ilke kararında bunu hukuka aykırı saydı. Ayrıntılar aidat borç listesi yazısında.

Dairede kiracı oturuyorsa

Yönetime karşı asıl borçlu kat malikidir. Dairede kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli oturanlar da gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1). Yani yönetim borcu ev sahibinden de kiracıdan da isteyebilir. Kimin neyi ödediğini aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi yazısında anlatıyoruz.

NKomşu bu süreçte ne yapar?