Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi? Aidat ve demirbaş ayrımı

Kirada oturulan dairelerde en sık sorulan sorulardan biri: aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi? Cevabın iki katı var. Birincisi yönetime karşı kimin sorumlu olduğu (Kat Mülkiyeti Kanunu), ikincisi ev sahibi ile kiracının kendi aralarında kimin neyi ödeyeceği (kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu). Bu yazı ikisini ayrı ayrı anlatıyor.

Yönetime karşı kim sorumlu?

Ortak giderlere ve avansa katılma yükümlülüğü kat malikine aittir (KMK m.20/1). Kanun dairede oturanı da sorumlu tutar: kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak dairede sürekli oturanlar, malikin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından onunla birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1).

Pratikte bu şu demek: aidat ödenmezse yönetim borcu ev sahibinden de kiracıdan da isteyebilir. Örnek: ev sahibinin üç aylık aidat borcu 6.000 TL, aylık kira 15.000 TL. Yönetim bu borcu kiracıdan isterse kiracı öder ve ödediği 6.000 TL'yi bir sonraki kiradan düşer. Rakamlar örnektir.

Ödenmeyen aidat için izlenecek yol (bildirim, icra takibi, arabuluculuk, kanuni ipotek) aidat ödemeyen komşuya ne yapılır yazısında; geciken borca işleyen aylık %5 gecikme tazminatı yazısında.

Ev sahibi ile kiracı arasında: kira sözleşmesi ve kanun

Ev sahibi ile kiracının kendi arasındaki paylaşımı önce kira sözleşmesi belirler. Sözleşme bir konuda bir şey söylemiyorsa Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira hükümlerine bakılır:

• Kullanma giderleri kiracıya: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmede aksi yoksa ya da aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK m.341).
• Olağan temizlik ve bakım kiracıya: kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; bu konuda yerel âdete de bakılır (TBK m.317).
• Kullanıma elverişli tutmak ev sahibine: kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu kural konut kirasında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301).
• Zorunlu sigorta ve vergi ev sahibine: kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır (TBK m.302).

Bir sınır daha var: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Büyük yatırım giderlerini kiracıya bırakan bir sözleşme hükmü düşünüyorsanız bu kuralı göz önünde tutun.

Aidat ve demirbaş farkı nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu “demirbaş” kelimesini kullanmaz; bütün ortak giderleri m.20'de birlikte sayar ve yönetime karşı hepsinden kat maliki sorumludur. Aidat-demirbaş ayrımı, ev sahibi ile kiracının kendi arasındaki paylaşım için kullanılır: binanın günlük işletmesi ve olağan bakımı aidat, binaya kalıcı değer katan alım, yenileme ve büyük onarımlar demirbaş diye anılır.

Tartışmayı önlemenin yolu: kira sözleşmesine “aylık aidat kiracıya, demirbaş ve olağanüstü giderler ev sahibine aittir” gibi açık bir hüküm yazın; yönetimden de borç dökümünü aidat ve demirbaş olarak ayrı göstermesini isteyin.

Kiracı ev sahibinin payını öderse

Kiracının, ev sahibinin borcu için yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1). Ödemenin dekontunu ve yönetimin verdiği makbuzu saklayın; kiradan düşmeden önce ev sahibine yazılı bildirin.

Yönetici kiracının ödeme durumunu ev sahibine bildirebilir: KVKK Kurulu, ev sahibinin talebi üzerine kiracının aidat ödeme bilgisinin ona iletildiği bir şikâyette işlem gerekmediğine karar verdi (2020/755). Borç bilgisinin ortak alana asılması ise ayrı bir konudur; aidat borç listesi yazısına bakın.

Ev sahibi ile kiracı arasında aidat yüzünden bir uyuşmazlık çıkarsa, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B-1-a).

Kiracının hakları: işletme projesi, toplantı, oy

• İşletme projesi: proje, kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37/3). Kiracı yıllık giderleri ve avans tutarını buradan görür; ayrıntılar işletme projesi yazısında.
• Oy: kat malikleri kurulunda oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı, ev sahibinin yetkili vekili olarak oy kullanabilir; bir kişi oyların yüzde beşinden fazlasını temsil edemez, kırk ve daha az bölümlü yapılarda en çok iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).
• Toplantı: çağrı, nisap ve vekâletin ayrıntıları kat malikleri kurulu toplantısı yazısında.

NKomşu aidat ve demirbaşı nasıl ayırır?